民泊・宿泊業を始める — 3つの制度から選ぶ

3つの制度の違い

180日制限の重さ

住宅宿泊事業は年間180日が上限です。稼働率50%が天井ということなので、収益計画はこれを前提に組む必要があります。さらに自治体の条例で、平日のみ禁止、学校周辺は禁止など、さらに厳しい制限がかかっていることが多く、実際の営業可能日数は180日を下回ります。

通年で営業したいなら、旅館業（簡易宿所）の許可を取るか、特区民泊の区域で認定を受けることになります。

物件を決める前に確認すること

• 用途地域 … 旅館業は住居専用地域では営業できません
• 自治体の条例 … 上乗せ規制の有無。ここを見ずに物件を買うのが最大の事故
• 分譲マンションの管理規約 … 民泊を禁止している規約が非常に多い
• 賃貸物件なら転貸の可否 … オーナーの承諾が必要
• 消防設備 … 自動火災報知設備、誘導灯。後付けは高額になります
• 建築基準法上の用途 … 規模によって用途変更の確認申請が必要になることがあります

共通して必要な運営

• 宿泊者名簿 … 作成・保存の義務。外国人宿泊者はパスポートの写しも
• 衛生管理 … 清掃、寝具の交換
• 近隣への周知と苦情対応 … 騒音・ゴミの苦情が事業継続を左右します
• 標識の掲示
• 定期報告 … 住宅宿泊事業は2か月ごとに宿泊日数等を報告

管理を委託する場合

家主不在型の住宅宿泊事業では、住宅宿泊管理業者への委託が義務です。管理業者は国土交通大臣の登録を受けた事業者でなければなりません。委託料は売上の10〜20%程度が一つの目安です。

税務

民泊の所得は、規模や実態により不動産所得ではなく雑所得または事業所得として扱われることがあります。また、宿泊料には消費税がかかり、自治体によっては宿泊税が課されます。税理士に確認してください。