不動産業を始める — 宅建業免許と、営業保証金・保証協会

宅建業免許が要る取引

次の行為を業として行うには、宅地建物取引業免許が必要です。

• 自ら所有する不動産の売買・交換（反復継続する場合）
• 売買・交換・貸借の代理・媒介

自己所有物件の賃貸（大家業）は免許不要です。ここが最もよく誤解される点で、賃貸経営だけなら免許は要りません。

免許の3要件

• 事務所の独立性 … 他の法人や個人の生活空間と明確に区画されていること。自宅の一室は、玄関・動線が独立していないと認められないことが多く、バーチャルオフィスは不可です
• 専任の宅地建物取引士 … 事務所ごとに、業務に従事する者5人に1人以上。常勤・専従であることが求められ、他社の役員兼務や他の常勤職との兼業は認められません
• 欠格事由に該当しないこと … 役員・政令使用人の前科、破産など

営業保証金と保証協会

免許を受けても、営業保証金を供託しないと営業を開始できません。

実務ではほぼ全ての新規事業者が保証協会に加入します。ただし入会金・年会費・研修費が別途かかり、初年度の総額は150〜180万円程度になるのが一般的です（協会・地域により異なります）。

免許の種類

• 知事免許 … 1つの都道府県内にのみ事務所を置く場合
• 大臣免許 … 2つ以上の都道府県に事務所を置く場合

どちらでも営業できる地域に制限はありません。知事免許でも他県の物件を扱えます。

スケジュールと費用

• 免許申請 … 知事免許で33,000円、審査30〜40日程度
• 保証協会の入会 … 審査・面談があり、1〜2か月
• 合計で申請から営業開始まで2〜3か月

開業後に効いてくるもの

• レインズ（指定流通機構）への加入 … 媒介契約で登録義務があります
• 重要事項説明 … 宅建士が記名し、説明する義務。IT重説も可
• 報酬額の上限 … 法定。超過受領は業務停止の対象です
• 5年ごとの免許更新 … 更新を失念すると免許が失効します